Maike Knauth

Werde Teil eines spannenden und dynamischen Teams, du darfst dich kreativ und individuell in die Projekte einbringen. Unser Schwerpunkt liegt in der Altbausanierung und im Denkmalschutz. Aber auch Neubauten werden von unserem Büro gerne realisiert.

Hast du Bock dich weiter zu entwickeln und neue Herausforderungen anzunehmen und bist ausgebildet(e) Architekt(in) mit etwas Erfahrung? Dann melde dich bei uns und lerne uns kennen!

Schreib uns gleich eine Mail an

chefin@knautharchitektur.de

und sende ein paar Infos über dich mit. Wir melden uns dann sehr bald bei dir und freuen uns dich persönlich kennen zu lernen!

Ich war heute im Podcast @Architekten und ihre Marken zu Gast! Gemeinsam mit den Gastgebern Maximilian Dormann und Kenny Schubert haben wir über meine Herzensthemen Altbausanierung, Denkmalschutz, Positionierung, Unternehmertum und viel viel mehr gesprochen. Den Podcast kann ich wirklich jedem Architekten und jeder Architektin empfehlen. Er ist genauso ratsam für jeden, der einmal hinter die Kulissen der Architektenwelt blicken will.

Hier kannst du in unsere Podcastfolge reinhören

Spotify: https://open.spotify.com/episode/2Gms92lEIOU0BqsoA8xBP1 iTunes: https://podcasts.apple.com/us/podcast/architektin-f%C3%BCr-altbausanierung-und-denkmalschutz-maike/id1589664560?i=1000538140611

In meinen vorherigen Blogs konntest du schon von Kostenschätzungen und Kostenberechnungen lesen. Diese Aufstellungen der Kosten orientieren sich in aller Regel an die DIN 276. In der DIN 276 wird zwischen sieben Kostengruppen unterschieden und sind fortlaufend von KG 100 bis KG 700 nummeriert.

1 Das Grundstück
In der KG 100 sind die Kosten für das Grundstück und die Nebenkosten enthalten. Zu diesen sehr wichtigen Kosten gehören die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten für den Grundstückskauf oder die Kosten für den Grundbucheintrag.

• Grunderwerbssteuer 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland des Grundstückspreises
• Notarkosten für den Grundstückskauf liegen bei 1 %
• Für den Grundbucheintrag mit Notarkosten 2% des Grundstückspreises
• Kosten für den Immobilienmakler je nach Bundesland zwischen 3 % und 8 % plus Mehrwertsteuer

Zur KG 100 gehört ebenso auch das sogenannte „Freimachen“. Auf machten Grundstücken sind noch Rechte abzulösen oder müssen übernommen werden.

TIPP
Ich möchte dir empfehlen eine Gutachterin vor dem Kauf hinzuzuziehen. Es ist nicht verpflichtend, aber es gibt dir mehr Sicherheit bei den Kosten. Wenn du ein unbebautes Grundstück kaufst, sollte ein Bodengutachter den Boden auf Qualität, Beschaffenheit und Standfestigkeit prüfen. Evtl. muss ein Bodenaustausch vorgenommen werden, bevor du gründest oder du brauchst eine spezielle Gründung. Bei dem Erwerb einer älteren Immobile kann dir die Gutachterin die Bausubstanz begutachten und die notwendigen Kosten schätzen für die Sanierung. Aber auch bei meinem Neubau kann eine Gutachterin den Bauprozess begleiten und so vor viel Schaden und Ärger bewahren. Vereinbare mit dem Verkäufer oder Makler, dass die Gutachterin jederzeit Zugang zur Baustelle hat und sich ein realistisches Bild machen kann.

Ich unterstütze dich gerne dabei, nimm einfach Kontakt mit mir auf!

2 Die Erschließung
Die Kosten für Herrichten und Erschließung sind in der KG 200 enthalten. Die öffentliche Erschließung wird von der Gemeinde, Stadt oder Versorgungsunternehmen hergestellt. Diese legen dir Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Telekom, etc. oder auch die Straße bis zu deiner Grundstücksgrenze. Die Kosten hierfür sind üblicherweise Abhängig von der Grundstücksgrenze und werden über Pauschalen abgerechnet.

ACHTUNG
Diese Leitungen werden nur bis zur Grundstücksgrenze gelegt, nicht bis zu deinem Haus. Die Kosten für die Leitungsverlegung von der Grundstücksgrenze bis in dein Haus gehören zu den nichtöffentlichen Erschließungskosten.
Vor Kaufabschluss kannst du bei deiner Gemeinde oder Stadt diese Kosten anfragen.

Wenn auf deinem Grundstück Gebäude stehen, die abgerissen werden soll oder Pflanzen und Bäume gerodet werden müssen, gehört dies zum Herrichten. Diese Kosten sind sehr variabel und sollten mit bedacht werden.

3 Ein Fertighaus
Bei vielen Fertighaus – Herstellern bekommst du ein Angebot mit „ab OK Bodenplatte“. Dies bedeutet, dass du die ganzen Vorbereitungen wie Aushub, nichtöffentliche Erschließung und Bodenplatte selber herstellen musst. Wenn die einen Keller möchtest, musst du dich auch darum selber kümmern. Diese Kosten gehören in die KG 300.

4 Der Garten
Die gesamten Außenanlagen gehören in die KG 500, dies sind Garten, Pflanzen, die Zuwege wie die Hofzufahrt oder gepflasterte Gehwege und Stellplätze und der Zaun. Die Kosten für die Garten- und Hofgestaltung sind sehr abhängig von deinen Wünschen. Du kannst die Fertigstellung auch erst einmal zurück stellen und dich in ein paar Jahren darum kümmern.

5 Die Nebenkosten
In der KG 700 sind die Honorare für die Architektin, den Statiker, HLS und Elektro Planung, Entwässerungsgesuch und Gutachter enthalten. Je nachdem wie umfangreich du planst sind hier mit Kosten zwischen 15 % und 20 % der Bausumme zu rechnen.
Natürlich denkst du jetzt, dass diese Kosten ziemlich hoch sind. Aber das Gegenteil ist der Fall. Es ist viel günstiger Fehler zu vermeiden. Wie du bereits in meinen anderen Blogs lesen konntest, bringen diese Fachplaner sehr viel Wissen und Erfahrung mit, da dies ihr tägliches Brot ist. Du baust nur einmal im Leben. Dann kann es vorkommen, dass gewisse Details nicht durchdacht sind, wie die Leitungsführung oder Anschlüsse, die Abdichtung am Haus außen oder in den Naßräumen. Auch können dir die Fachplaner Tipps für Förderungen vom Staat geben. Natürlich sind die Fachplaner nicht unfehlbar. Aber das Risiko ist deutlich reduziert.
Wenn du aber selber planst und aufgrund dessen viele Änderungen notwendig sind, da du natürlich nicht alles bedenken kannst, kommen zusätzliche Kosten auf dich zu. Der Handwerker schuldet nur die Leistung, die ihr zu Beginn vereinbart habt. Jeden zusätzlichen Handgriff lässt er sich über die Stundenabrechnung teuer bezahlen. Hinzu kommt noch der zeitlich Verzug da die Handwerker nicht just in time auf der Baustelle sind und die Verzögerungen die Bauzeit immer weiter verlängern.

Du siehst also, dass eine genaue Planung und Koordinierung durch die Fachplaner durchaus Sinn machen und schlussendlich sogar Geld und viel Ärger spart.

In meinem Blog „Was kostet die Architektin?“ hab ich dir von den wichtigsten Faktoren für das Architektenhonorar erzählt. Dieses Architektenhonorar gliedert sich in insgesamt neun verschiedene Teil- Leistungen, welche in der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, definiert sind. Je nachdem, welche Leistungsphasen (LPH) du von der Architektin benötigst, werden die entsprechenden Prozentsätze abgerechnet. Diese Prozentsätze sind in der HOAI natürlich auch festgelegt.

LPH 1 Grundlagenermittlung
In der ersten Leistungsphase befasst sich die Architektin mit der Analyse und Bestandsaufnahme des Objektes. Sie beschreibt den Beginn des Objektes, hier werden deine Wünsche abgeklärt und eine Ortsbesichtigung ist in den Kosten enthalten. Die Randbedingungen der Planung werden festgehalten. Diese Phase macht 2 % der gesamten Kosten aus.

LPH 2 Vorplanung
Nun wird das gesamte Konzept des Objektes erarbeitet und die für die Planung wichtigen Beteiligten hinzugezogen um die Machbarkeit zu prüfen. Auch die ersten Gespräche mit den Behörden werden geführt. Die Planung umfasst grobe Skizzen. Die Architektin ermittelt eine Kostenschätzung für die geplanten Maßnahmen. Die Leistungsphase 2 wird mit 7 % des Gesamt- Architektenhonorars abgerechnet.

LPH 3 Entwurfsplanung
Für die Baumaßnahme wird nun ein Entwurfsplanung erarbeitet, alle Vorgaben und Bedingungen aus der LPH 1 und 2 werden hierbei berücksichtigt. Diese Zeichnungen werden im Maßstab 1:100 erstellt, das bedeutet, 1 Zentimeter auf dem Plan ist 1 Meter in Wirklichkeit. Das Projekt nimmt langsam Form an und die Architektin ermittelt dir die Kostenberechnung. Es werden 15 % der Gesamtkosten für diese Leistungsphase angesetzt.

LPH 4 Genehmigungsplanung
Damit du dein Neu- oder Umbau tatsächlich realisieren darfst, wird eine Genehmigung der Behörde benötigt. Hierfür erstellt die Architektin dir die Bauantragspläne, alle notwendigen Formulare werden ausgefüllt und alles mindestens dreifach an die Genehmigungsbehörde übersandt. Auch die gesamte Korrespondenz mit den verschiedenen Behörden übernimmt die Architektin für dich. Hierfür rechnet sie 3 % des Gesamthonorars ab.

LPH 5 Ausführungsplanung
Nun werden für dein Objekt die Ausführungspläne und Details gezeichnet. Dies erfolgt im Maßstab 1:50 ( 1 cm auf dem Plan sind 50 cm in Wirklichkeit) bis zu einem Maßstab in 1:5, je nachdem wie auf der Baustelle der Plan benötigt wird. Diese Pläne sind die Grundlage für alle Arbeiten auf der Baustelle. Die am Bau Beteiligten lassen ihre Erfahrungen und Vorgaben mit in die Planung einfließen, sodass ein reibungsloser Ablauf auf der Baustelle garantiert ist. Diese sehr umfangreichen Planungen machen 25 % von den Architektenkosten aus.

LPH 6 und 7 Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe
Die Ausführungspläne sind die Grundlage um die notwendigen Leistungen und Gewerke auszuschreiben. Die Nachunternehmer bzw. Handwerker erhalten von der Architektin einen Ausschreibungstext mit Leistungsverzeichnis indem sie ihre Preise eintragen. So können die Leistungen und Preise der Nachunternehmern bzw. Handwerken untereinander und mit den marktüblichen Preisen verglichen werden. Nachdem alle Angebote geprüft wurden, werden Bietergespräche geführt um alle Fragen zu klären und vielleicht einen Nachlass zu erhalten. Auf Grundlage dieser Ergebnisse spricht die Architektin dann eine Empfehlung aus für die Firma mit dem besten Preis-/ Leistungsverhältnis. Hierfür erhält sie insgesamt 14 %.

LPH 8 Objektüberwachung
Die Objektüberwachung oder auch Bauleitung genannt ist der wichtigste Part während der gesamten Phase. Die Architektin überwacht die Einhaltung des Terminplanes und koordiniert alle am Bau Beteiligten. Darüber hinaus gehört es zu ihren Aufgaben zu überprüfen, dass die Handwerker alle vereinbarten Leistungen vollständig und nach den aktuellen technischen Vorschriften sowie DIN- Normen und Herstellervorschriften erbringen. Die Baustellenbesuche werden im Bautagebuch dokumentiert. Zusätzlich prüft die Architektin die Rechnungen der Handwerker zum einen darauf, ob die Leistungen der Vereinbarung entsprechen, ob sie erbracht worden sind und auch mangelfrei fertig gestellt wurden. Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt die Abnahme der vereinbarten Leistungen durch die Architektin und stellt zugleich auch den Beginn der Gewährleistung dar. Für diese anspruchsvolle und sehr zeitintensiven Leistungen erhält sie 32 % der gesamten Architektenkosten.

LPH 9 Objektbetreuung
Die letzte Leistungsphase wird meist gesondert beauftragt und hat die Aufgabe, dass die Gewährleistungsansprüche festgestellt und bewertet werden. Zum Ende der Gewährleistungsfrist wird das Objekt gemeinsam begangen und die Gewährleistungsmängel festgehalten. Die letzten 2 % des Honorars werden hierfür berechnet.

Natürlich verursacht die Architektin Kosten, doch dafür bringt sie einen gigantischen Nutzen. Die Meisten mussten sich schon mit Handwerkern rum ärgern, weil sie entweder nicht termingerecht ihre Arbeiten erledigt haben oder einige Sachen schief gelaufen sind. Darüber hinaus verfügt die Architektin über unglaublich viel Fachwissen, da sie nicht nur einmal ein Haus baut, sondern regelmäßig. Sie kann dir auch viele Tipps und Ratschläge geben, wie Kostenfallen vermieden werden können. Von den 5 größten Kostenfallen erzähle ich dir in meinem nächsten Blog.

Foto: IWW Institut für Wissen in der Wirtschaft/ www.ingenieur.de

Wenn du ein neues Haus bauen möchtest oder eine Sanierung einer bestehenden Immobilie planst, dann möchtest du auch wissen, wie hoch am Ende die Rechnung der Architektin ist.

Das Honorar der Architektin kann seit dem 01. Januar 2021 frei verhandelt werden. Die Honorartafel der HOAI, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, dient hierbei als Orientierung und wird für gewöhnlich weiterhin herangezogen. Das Honorar setzt sich aus vielen verschiedenen Faktoren zusammen. Die zwei wichtigsten Faktoren sind

1 Der Schwierigkeitsgrad des Gebäudes, Honorarzonen I – V

Die Honorarzonen beschreiben den Schwierigkeitsgrad des Projektes von I bis V. Die Zonen III und IV werden beim Bau eines Wohnhauses angewendet und beinhalten eine durchschnittliche oder hohe Planungsanforderung. Die Planungsanforderung definiert sich durch den Aufwand bei der Erstellung der Bauzeichnung und der entsprechenden Baubegleitung. Die Honorarzone I oder II wird bei einfachen Gebäuden angewendet wie beispielsweise bei der Planung einer Lagerhalle.

2 Das Bauvolumen mit den Netto Baukosten

Das Bauvolumen, in der HOAI die „anrechenbaren Kosten“ genannt, ist ein Teil der Kosten für die Herstellung, den Umbau oder Sanierung von Objekten sowie für die damit zusammenhängende Aufwendungen. Diese Kosten werden von der Architektin in den verschiedenen Leistungsphasen nach den Vorschriften auf Grundlage der ortsüblichen Preise ermittelt. Die Umsatzsteuer ist nicht Bestandteil der anrechenbaren Kosten. Wenn das Objekt saniert oder instand gesetzt werden soll können noch Zuschläge aufgrund des erhöhten Aufwandes bis zu 50% vereinbart werden.

Generell gibt es die Faustformel, dass für die Architektin in etwa 10% der gesamten Bausumme (bei Neubau) für das Honorar eingeplant werden soll. Dieses Honorar umfasst dann alle Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 9. Jede Leistungsphase beinhaltet unterschiedliche Leistungen, die ich dir gern im nächsten Blog- Beitrag aufgliedere.